ETFは取引所で売買する投資信託

ETFは「Exchange Traded Fund」の略で、日本語では上場投資信託と呼ばれます。投資信託の一種ですが、証券取引所に上場しており、株式と同じように市場で売買します。

ETFには、大きく分けて次の二つがあります。

  • 特定の指数や指標への連動を目指すインデックス連動型ETF

  • 特定の指数への連動を前提とせず、運用方針に従って銘柄などを選ぶアクティブ運用型ETF

ETFの売買では、次の条件を確認します。

  • 市場価格

  • 売買単位

  • 成行注文と指値注文

  • 証券会社の売買手数料

  • 売値と買値の差であるスプレッド

  • 売買高や注文数量

  • 分配金と信託報酬

  • 連動対象や運用方針

通常の公募投資信託は、原則として1日1回算出される基準価額をもとに購入・換金します。ETFは取引時間中に市場価格が変動し、その価格を見ながら注文できます。

売買方法や売買単位は商品ごとに確認する必要があります。現行の基本的なルールは、日本取引所グループ「ETFの売買制度」で確認できます。

ETFには基準価額と市場価格がある

ETFにも、保有資産の純資産価値をもとに計算する基準価額があります。しかし、投資家が取引所で売買する価格は、売り注文と買い注文によって決まる市場価格です。

そのため、基準価額と市場価格は常に同じとは限りません。

市場価格が純資産価値を上回っている状態を「プレミアム」、下回っている状態を「ディスカウント」と表すことがあります。

一部のETFでは、取引時間中の保有資産をもとに1口当たりの推定価値を計算した「インディカティブNAV」が公表されています。市場価格とインディカティブNAVを比較することで、純資産価値から大きく離れた価格で取引されていないかを確認できます。

詳細は、日本取引所グループ「インディカティブNAV・PCF情報」で確認できます。

ETFには、通常の投資信託にはない次のリスクがあります。

  • 市場価格と基準価額がずれるリスク

  • 売買が少なく希望価格で取引できない流動性リスク

  • 指数と運用結果がずれるリスク

  • 上場廃止や繰上償還のリスク

  • 売買時のスプレッドによる負担

レバレッジ型やインバース型のETFは、原指数の「日々の変動率」に一定の倍率をかけた動きを目指す商品です。2営業日以上保有した場合、複利効果により、保有期間全体では原指数の変動率を単純に同じ倍率にした結果にならないことがあります。

商品、先物取引、デリバティブ、外国資産などを利用するETFでは、それぞれ固有のリスクも確認する必要があります。

J-REITは不動産へ投資する上場商品

J-REITは、日本の不動産投資信託です。「J」はJapan、「REIT」はReal Estate Investment Trustを表します。

一般的なJ-REITは、不動産投資法人という会社に似た法人形態をとります。不動産投資法人が「投資証券」を発行して投資家から資金を集め、オフィス、住宅、商業施設、物流施設、ホテルなどへ投資します。

J-REITは、投資家からの出資だけでなく、金融機関からの借入れや投資法人債の発行によって資金を調達することもあります。

不動産投資法人は、実際の資産運用を外部の資産運用会社へ委託します。そのほか、資産保管会社や事務受託会社などが役割を分担します。

J-REITの主な収益源は、次のとおりです。

  • 保有不動産から得られる賃料収入

  • 不動産の売却益

  • 保有資産に関係するその他の収益

J-REITは原則として投資家からの中途解約に応じないクローズドエンド型ですが、証券取引所に上場することで、投資家が市場で売買できるようにしています。

J-REITの投資家は、現物不動産の所有者になるわけではありません。特定の物件を自分で使用したり、個別に売却したりする権利を持つものではありません。詳しい仕組みは、投資信託協会「J-REITの仕組み」で確認できます。

J-REITの分配金とリスクを確認する

J-REITは、税法上の一定の要件を満たすと、投資家へ支払う分配金を損金に算入できます。要件の一つとして、配当可能利益の90％超を分配することなどがあります。

この仕組みにより、一般の株式会社と比べて利益を分配しやすい面があります。ただし、分配金の金額が保証されているわけではありません。賃料収入や不動産売却益が減少したり、修繕費や支払利息が増えたりすれば、分配金が減少する可能性があります。

J-REITを確認するときは、次の情報を読みます。

  • 保有物件の種類と地域

  • 物件数と上位物件への集中度

  • 入居率や稼働率

  • 主要テナントへの依存度

  • 賃貸借契約の状況

  • 借入金の金利、返済期限、固定・変動の別

  • 有利子負債の比率

  • 修繕計画や災害対策

  • 1口当たり分配金の推移

  • 資産運用会社やスポンサーとの関係

J-REITには、次のようなリスクがあります。

  • 不動産価格や賃料の下落

  • 空室の増加

  • テナントの退去や破綻

  • 地震、火災、水害などによる損害

  • 金利上昇による借入費用の増加

  • 借換えが難しくなる財務リスク

  • 新たな投資口発行による1口当たり価値への影響

  • 市場価格の変動と流動性の低下

  • 投資法人や資産運用会社に関する運営上の問題

J-REITは不動産へ投資する商品ですが、その市場価格が不動産価格だけで決まるわけではありません。金利、株式市場、資金調達環境、投資家の需給などからも影響を受けます。